寻找稳健现金流资产，正成为众多机构新的配置命题。公募REITs依托底层基础设施稳定的分红能力，以及与股债较低的收益相关性，进一步走入保险、券商自营、产业资本等长线资金的视野，部分优质标的被机构争相布局。
不过，虽然众多机构愿意长期持有优质REITs作为底仓，但二级市场交易不够活跃、变现承压的流动性短板始终困扰着行业发展。值得关注的是，近年来，REITs指数工具落地，公募基金投资规则也有望优化，为增量资金入场逐步打开空间。
热情与瓶颈并存，现实考题摆在行业面前：长线资金的青睐能否转化为REITs二级市场的活力？在长线资金之外，交易活水从何而来？政策支持下，各类资金能否批量入场，支持REITs行业的长足发展？
长线资金青睐REITs资产
“最近办了一场主要面向机构客户的策略会，股、债、FOF、REITs四个分会场同时开讲。本以为权益或固收会场会更热闹，结果却是REITs分会场最为火热。”沪上一家基金公司市场部人士表示，一些优质REITs资产连机构都难拿到。
近年来，REITs投资的机构化程度不断提升。晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣对上海证券报记者表示，REITs对长线资金具备结构性配置的吸引力，核心逻辑是其稳定的强制分红现金流、与股债资产偏低的相关性，适合作为固收+配置的补充，但这种吸引力存在明显分化，仅现金流确定性强、底层运营稳健、派息稳定的标的更受青睐。
中航基金不动产投资部总监王雨宸表示，从公司旗下REITs的战略配售投资者情况，以及公募REITs二级市场投资者结构看，当前真正的长线配置资金主要是自有资金属性的机构，包括保险资金、券商自营资金、产业自有资本等。这类资金投资公募REITs的财务记账上可以采用OCI记账，降低短期内因二级市场波动对当期利润的影响。
梳理今年以来REITs上市交易公告书可见，保险、券商等长线资金是配置REITs的“主力军”。比如：国泰海通中建租赁住房REIT，获配的战略配售投资者有瑞众人寿保险、工银安盛人寿保险、中国中金财富证券、华泰证券等机构；获配中航中核汇能新能源REIT的战略配售投资者中，有中信证券、东吴人寿保险等多家机构。
沪上一家大型险资机构相关负责人表示，无风险利率低位运行的情况下，REITs投资是丰富投资组合和增厚收益的重要品种，公司将积极采取“固收+”策略，把传统非标债权的配置逐步转向公募REITs基金等品种。
在投资偏好上，汇添富基金相关人士表示，险资关注业绩稳定、分红可观，青睐保租房、交通、消费板块，对能源、生态环保的增持力度也较大。特许经营权REITs具备类债券等额本息现金流和“靠分红还本”的定价逻辑，在利率上行阶段具有高分红吸引力，精准匹配低风险、长久期的资金。另外，券商自营资金偏好产权类中流动性好、估值弹性高的资产。
长线资金买入后并非完全“躺平”。王雨宸表示，一段时间以来REITs市场回调，受托类资金集中卖出产业园、消费、仓储物流等类型REITs时，保险、券商自营的自有资金在二级市场接盘。不过，不同类型资金因内部情况、考核目标不同，会有操作差异，比如部分中小保险机构在二级市场增持存量产品时，一些大型保险机构却减持消费、仓储物流等类型REITs。这种分歧交易或是市场逐步走向健康发展的信号。
二级市场流动性难题待解
当前，REITs发展依然存在流动性不足的短板。
一笔数十万元的抛单，挂出去却迟迟等不到足够的买盘。沪上一位FOF基金经理对去年卖出REITs的操作印象深刻：“前后用了好几天，才把手上的REITs出清。同样卖出数十万元，卖股票快的几秒、慢的几分钟都能搞定，对比太鲜明了。此后我就没再碰过REITs。”在他看来，流动性欠佳就会有流动性折价，缺少对手盘，急于变现时就只能打折出手。
近年来，公募REITs经历了从试点到规模化扩容的阶段。截至2026年10月末，公募REITs已上市逾90只，规模突破2000亿元，但二级市场单只标的交易深度依然偏弱，部分品种成交清淡。
生命资产相关投资部门表示，REITs市场仍处于快速发展期，各方面机制仍在完善过程中。由于市场总量偏小，参与主体以保险和券商自营等配置型资金为主，市场交易量偏低，存在流动性不足的问题，这也在一定程度上影响了资产配置和市场定价的效率。
“REITs盘面想要真正‘活’起来，既要有愿意参与交易的大型机构进场，也需要REITs被进一步纳入公募、银行理财、保险理财、券商理财等各类资管产品的可投资范围，方可容纳大体量资金的进出。”上述FOF基金经理说，期待未来能看到一批日成交额站上1亿元的REITs产品。
近年来，提振公募REITs流动性的措施陆续出台。2025年末，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出丰富REITs指数体系；今年7月，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金成立；10月，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见，明确基金投资REITs按证券投资进行管理，业内人士认为这有望提升“固收+”产品、混合型基金的配置需求。
调整后关注结构性投资机遇
经历了阶段性调整后，市场对REITs的关注度正在提升。
Choice数据显示，截至10月末，今年以来中证REITs全收益指数的跌幅超过6%。站在目前的时点看，生命资产相关投资部门认为，市场回调后，REITs资产的收益率显著回升。特别是随着债券利率的下行，REITs分派率、IRR与债券收益率之间的利差不断走阔，目前已处于较高水平，对追求绝对收益的资金吸引力有所提升。
沪上一位基金经理认为，近期REITs市场呈现发行持续扩容、二级市场承压与板块表现分化并存的特征，说明投资判断需要更加重视具体项目的经营兑现和定价合理性。价格下跌并不必然意味着资产质量恶化，但也不能将所有调整都归因于市场情绪。
生命资产相关投资部门表示，在投资品种的选择上，随着上市REITs数量和种类的增多，投资者的选择更加多元，市场的分化也逐渐加大。现阶段，其更关注资产运营的稳定性和估值合理性，在平衡风险和收益的基础上进行多元配置。
“在权益市场有所调整的背景下，各类机构资金对REITs的关注度有望持续提升。对于保险、券商自营、产业资本这类自有资金，REITs作为大类资产分散配置工具，可以为其重点赚取底层资产运营带来的分派收益，在估值回调的阶段，具备逆向配置价值。”王雨宸说，未来REITs投资价值会进一步分化，不再是贝塔行情。业态、单只资产的运营质量、入场估值，会成为决定REITs投资收益的核心，好资产和普通资产的表现会拉开差距。
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